上海的住宅市场，是一个庞大的市场，是一个具有巨大潜力的市场。据上海市房地产交易中心和上海市统计局统计，2000年1到9月个人购买商品住房比重持续上升，内销商品住房销售中属个人购买110718套，占93.6％，比上年同期上升1个百分点；预售中属个人购买78572套，占96.7％，比上年同期上升1.3个百分点。外销商品住房销售中属个人购买3302套，占77.1％，预售去年同期增加49.8％，其中住宅占83％。已售公房上市出售成交28807套，交易面积149.3万平方米，占存量交易面积的28.1％。
    根据《上海市国民经济和社会发展发五计划与2010年远景目标纲要的报告》，至2005年，上海将新建住宅4900万平方米，实现人均住宅面积达到23.6平方米、成套率达87％左右，基本达到户均一套房的后小康居住水平。这一目标的提出，更坚定了住宅开发信心。那么，其需求状况，销售前景如何？应注意些什么问题？我们拟作如下分析。
    一、住宅需求状况
    “十五”期间，上海住宅市场消费需求的总趋势呈现如下特点：
    ——与东部同个大中型城市相比，上海城市居民人均居住面积还处于中下等水平，居民要求增加居住面积的愿望还相当强烈。
    ——随着住房分配货币化政策的推出，职工收入的增长，居民家庭的购房支付能力将大大加强。
    ——“十五”时期，是上海由中等发达地区向高等发达地区转变、居民生活由小康型向富裕型转变的过程，人均GDP将由目前的4200美元增加到7000美元左右，根据国际上许多国家住宅需求的规律，这期间是住宅需求最旺盛的时期。
    ——上海城市建设和旧城区改造仍需拆迁一大批居民住房，这些被动拆迁的居民都需要新的住房予以安置。
    ——上海市的外来常驻人口目前已达163万人，预计“十五”时期将超过200万人，其中相当一部分人将定居上海，估计每年平均需要10－15万套住房。
    ——近年来，上海郊县农民购买商品住房每年约在100万平方米左右，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农民购买商品住房的比例将逐渐上升。
    ——随着中国加入WTO及亚洲的经济复苏，上海将吸引更多的外商企业进入；西部大开发势必也使许多西部地区各级政府和企业在上海设立办事机构，这些因素也将推动商品住房的销售。以上说明，上海的住宅需求在“十五”期间仍将保持增长的趋势，估计平均每年将不少于1200万平方米。
    二、住宅销售状况
    从1999年开始，上海的住宅建设数量和住宅销售数量，已经出现互相持平的现状。随着住房体制改革的深入和住房金融的发展，住宅销售也将步入新的发展阶段，并呈现如下特点：
    ——地区选择。上海城市建设和交通条件的不断改善，使一些原本较为偏僻的地段也成为购房者关注的范围。近来，内环线外的新楼盘，已成为楼市的新亮点。这些楼盘主要集中在地铁1号线、2号线沿线，以及浦东、普陀、长宁、杨浦、闸北一带。与此同时，地段良好的闹市楼盘销售业绩，仍然保持着稳定的销售速度。随着交通条件的改善，大桥周围，地铁和高架周边均为住房销售热点。
    ——价位选择。根据上海市统计局城乡经济社会调查队对市区500户居民家庭的抽样调查，被调查者中有35.4％的人愿意接受的理想房价，在2500－3500元／平方米之间；其次为3500－4500元／平方米，接受率也达31.82％。总体来看，如以85平方米一套居室为例，房屋总价在21万至38万元，接受程度最为广泛。
    市中心楼盘因地段、运迁成本、环境条件差异较大，售价变化幅度也大。一般边缘地区楼盘售价在3000－5500元左右。销售情况较好的徐汇、静安、长宁等闹市区，新楼销售均价在每平方米6000元左右，个别有特色的楼盘如徐汇区的美树馆、东方剑桥，卢湾区的新家坡等，销售均价达到每平方米8000元以上。
    “十五”期间，原材料价格会有所上扬，房地产开发建设、经营成本会有所上涨，但政府将继续出台降低开发建设成本的措施，因此，住宅价格上升的幅度将是有限的。
    ——房型选择。上海市民在经历了1998年的复式楼、1999年的错层房以后，求新求变的个性化购房需求越来越突出。最新的调查与评比结果表明，小高层住宅由于兼具了高层住宅坚固的结构、便捷的电梯和多层住宅的良好通风采光、高得房率，其卖点尤其被看好；点状高层由于日照、通风上的不足，而不受欢迎，板式高层弥补了点状高层的缺陷，也得到了一定的青睐。在房型的选择上，布置合理的多厅室结构将成为消费的主流。目前，居民对三房的需求比例呈增长趋势，比例超过40％，大有赶超二房的需求之势。而对110平方米左右的小三房需求，也占一定的比例。在市中心的二房一厅，由于总价适中，地段较优，配套完善，生活便利等因素，再度走红，而且家庭人口的减少，为二房一厅的选择奠定了基础。因此，住宅设计更要强调房屋布局的可变性、合理性。
    三、重要的问题在于质量
    1997年上海房市不够景气，随着1998年新一批的商品住宅集中上市，有近两年的房市处于调整、消化阶段。中房上海指数在经历5年的价格下调后，2000年初已止跌回稳，这标志着上海住宅市场进入了平稳发展阶段。行家认为，普通的内销商品住宅将继续成为投资热点。其中，价格、质量、地段、交通、公用设施配套、环境、物业管理等因素俱佳的住宅，将日益受到重视。销售状况的好坏，重要问题在于提高质量。
    为了把住宅的社会需求变为市场的有效需求，市政府推出了扩大买受对象，降低税费，活跃房地产租赁市场，加快组建房地产交易中心等多项新举措。可以肯定，这些举措将进一步激活市场，刺激住宅消费。
    目前，摆在开发商面前的是，在商品住宅的开发建设中，更要在住宅的内部质量，外部环境，配套设施，和服务上下功夫。最近，上海新创意公司经过对收入较高的家庭在选购住宅时所考虑的种种因素分析，结果显示：有55.56％的购房者考虑绿化的覆盖率；52.76％的购房者考虑物业管理；41.67％的购房者考虑房型的合理性；33.33％的购房者考虑公共生活配套设施完善性和价格合理因素。由此可见，人们对住宅内除厅、卧、卫、厨配套设施要求越来越高，对小区功能配套设施，如水、电、煤气、通讯、停车场、图书室、
    健身房、银行、超市、学校等的要求也呈现多样化。居民开始改变过去喜欢靠近商业区居住的习惯，而把崇尚自然生态、追求医保方便，看作小区最相关的公共设施，近期浦东新区世纪公园对面的天安花园、华丽家族物业的热销就是一典型例证。因此，包括多种质量因素在内，有完善的小区规划、便捷的交通条件、高覆盖率的绿化面积、优质的物业管理及合理房型设计的中高价位功能住宅，将受到市场的青睐。
    
    
    

(e家家居网)